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引言
现有的大厦不单是城市的历史产物、天空轮廓及其独特个性之展现，更象征了重要的能源和建筑材料投资。随着环保的时代出现，新楼宇设计及建筑相应地蓬勃涌现。如果现有的建筑物想与之争一日长短，必定要加以提升来配合不断转变的需要和趋势。
香港现有楼宇的状况根据香港物业报告1，在2008年度落成的私人办公室总面积是34万1千平方公尺，远高于最近十年的平均数。甲级写字楼占新供应的总面积97%。以质量及表现来说，新建成楼宇在可持续性方面较好。它们不单符合租用者目前的需要，还顾及将来。
如果想吸引新的并挽留旧的租户，现有楼宇的业主必须加强装备来与这些新楼宇一较高下。
华润大厦
为了与新落成的楼宇竞争，在1983年建成的华润大厦(CRB)将进行一连串的质量提升。华润物业有限公司(CRPL)2 的副总经理 Daniel Kwan 谈到他们面对的挑战。
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华润物业有限公司的行政总裁 Winson Chow 也表示他对华润大厦将来的意见：「虽然华润大厦已有25年的楼龄，但公司没有计划拆卸大厦。相反，我们考虑一个更环保的方案。」为了把华润大厦带向廿一世纪，吕元祥建筑师事务所获委任为翻新工程的建筑师，而奥雅纳工程顾问3则出任能源及环境设计先锋奖 (LEED) 的顾问，为翻新工程提供最具绿色的建议。
使用评分标准要评定楼宇建筑计划在环保方面的表现，可使用可持续性的评分标准。在业内芸芸的评分标准中，华润大厦采用了 LEED 的评分准则作为可持续性的架构和标准。由美国绿色建筑协会(USGBC)4 开发，LEED 是最广为业内接受的准则。截至2009年
4月，在世界各地包括新加坡、泰国、印度和中国等地，共有19,000个工程项目己登记使用 LEED 评分标准。
据奥雅纳院士及奥雅纳香港公司董事 Raymond Yau 说，「为减少在翻新过程所产生的废物，并延长现时垃圾堆填区的寿命，大厦原有的结构将会重用。」而新的华润大厦应会是本港首个获得金级认证的主要翻新工程。
可持续项目的特征根据 LEED 的评分标准，楼宇的可持续性由五个主要层面来评定，包括土地规划使用、节省用水、能源使用效率、物料回收及室内环境质素。
土地规划使用：虽然华润大厦座落于湾仔北区的黄金地段，拥有极佳的小区网络及便利的交通运输设施，为提倡「绿色运输」，大厦将为使用者及租户提供57个单车泊位和27个淋浴设施。事实上，规划署将进行研究，探讨沿海旁大道连接港岛东区及西区的可行性。而湾仔区区议员黄宏泰先生相信，为单车而设的设施将对推广港岛区单车径有正面的影响。
节省用水：为更有效地节省不必要的用水及污水，在环境设计时挑选了本地或经本地化的植物；而在节省用水方面，会使用设有自动感应的低流量水龙头。相对于LEED 的标准 (根据1992年美国能源政策法案)5，可节省11,180立方米的用水，相等于4.5个奥运游泳池的容量。
能源使用效率：大厦业主和租户均想减低楼宇的营运成本，特别是在能源开支方面。对于华润大厦，可以通过改善外墙和把机电工程设施升级来达至目标。
除了美观的考虑外，外墙设计成最有效地平衡使用能源及日照。大厦亦采用了高性能玻璃幕墙系统，让只有5% 的太阳能可传送到室内。此外，由于外墙的高密封度而大大减低外泄，因而把空气调节的冷冻负荷减至最低。
至于要翻新的地方，将建议使用高效能及创新的照明设施，如日光照明控制及人感照明控制。如人体感应器感应到在一段预定的时间内没有人使用某个空间，照明系统便会自动把受监控地区的灯光关掉。
至于中央式空调系统，风柜(AHU) 将会安装二氧化碳需求控制通风系统 (DCV)。
相对于传统的方法，在一个空间以固定风量通风，DVC 系统可根据大厦租住户所产生的二氧化碳，来调节户外进入室内的空气量。结果，系统可以依照真正使用量来调节外面的风量，从而节省能源。
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建筑物料：为减少工程进行期间产生的建筑废弃物和材料的需求，大厦现有的结构性骨架将被保留并重新使用。75%(估计约53吨) 在工程进行期间产生的建筑废弃物将被回收再用。同时，LEED 的评分规定要乎合大厦的建筑物料需至少含有10%(以总物料价值计算)的可循环再用，和地区成份(工程所在地800公里范围内)。使用就近地区生产的建筑材料，可减少在运输过程中由货车、火车、轮船，及其它交通工具所产生的二氧化碳。
室内环境质素(IEQ)：我们在室内渡过70%的时光。因此，对于楼宇使用者的健康、舒适程度和享受是非常重要的。为防止产生问题，其中一个可行的方向是使用指定排放较少有害化学物质的的物料。在工程需要翻新的部份，将使用含低挥发性有机化合物 (VOC) 的胶水、密封剂、油漆、涂层和地毯等。这样就可以大大减少因暴露于具刺激性和有害污染物所引起潜在的办公大楼病症候群病征(如头痛、眼睛痕痒、呼吸困难、皮肤敏感等等)。
为对租户提供最佳的空气质素，户外通风率比 ASHRAE 标准 62.1-20047 的最低要求增加了30%。为了在室内环境质素及能源耗用上取得平衡，大厦采用了 DCV 系统，把户外的空气流动率控制在最适当水平。
总结
作为一个由原有建筑物改建为环保的例子，华润大厦在翻新时采用了 LEED 的架构，在不同的层面改善楼宇的可持续性。相信华润大厦亦将成为香港首个透过翻新获得LEED-CS 金奖的工程。保留及循环再用原有的建筑结构，可减少在翻新时产生的废料；而且可延长建筑物的生命周期，和增加物业价值。希望借着翻新华润大厦这个例子，可为其他建筑物的业主，提供除拆掉建筑物以外的其它可行方法。
1 2009年香港物业报告由香港特别行政区政府，差饷物业估价署出版。
2 华润物业有限公司是香港其中一家最知名的地产公司，在发展和管理商业及住宅楼宇方面经验丰富。业务包括管理甲级写字楼、高级
住宅租赁、豪华住宅及大型零售店铺，总面积超过200万平方尺。
3 奥雅纳是一家全球性的设计、工程、规划及商业顾问公司，为全球各地的顾客，提供一系列专业服务。他们以创新和全面的手
法，引入全方位的技术和知识，解决了所有设计上产生的问题。他们是世界各地最新颖及可发展设计背后的创意动力。奥雅纳在
全球37个国家设有超过90个办公室，共有多于1万名员工。
4 美国绿色建筑协会(USGBC)是一个美国联邦国税局501(c)(3)类非牟利机构，对具有可持续发展特色的商业、家居、医院、学校
及小区设计等项目进行认证。USGBC 致力于扩大绿色建筑的实践和教育，和 LEED® 的绿色建筑物评审系统。
5 1992年的能源政策法(EPAct)是由美国政府发表，当中提出商业、公共团体和住宅设施使用能源和食水的问题。
6 美国供暖制冷及空调工程师学会(ASHRAE)是一个为对供热、通风、空气调节和冷冻有兴趣的人士及团体而设的国际性的技术性
组织。他们制订了90.1-2004的准则，建立了除层数较少的楼宇外的能源效益设计的最低要求。
7 ASHRAE 标准 62.1-2004 规定出人类住户可接受的最低通风率和室内空气质素，从而希望减低对健康造成的潜在负面影响。