尖沙咀划时代商场建筑 iSQUARE 经已开幕

「竖立式的购物中心无疑要顾客改变其固有概念和习惯，但是这种改变在日本东京已很成熟。我们参照各家的优点缺点，并且从中学习，不断改善。我们重视空间、视向的感觉，也注重如何方便人流。」DTZ 戴德梁行北 亚区主席兼行政总裁韦达维说道：「iSQUARE 是一个引人入胜的项目，肯定是我在欧洲和亚洲曾参与的超过50个购物中心当中，最有意思的项目之一。」

在建筑行业上 - 其实也见之于大部分事情上 - 伙伴合作不是反目收场，就是开花结果，很少会走中间路线。一旦出错，项目合约中断，反控随之而来，商机化为灰烬。反过来，良好的伙伴协作关系可以创造划时代的杰作，既可满足客户所需，又能带动经济效益。
位于尖沙咀弥敦道和北京道交界的最新零售娱乐发展项 iSQUARE (国际广场)，肯定是后者的典范。该项目是 DTZ 戴德梁行、许李严建筑师事务有限公司和贝诺，按业主凯联国际酒店有限公司 (凯联) 的要求，倾力打造的心血结晶。
于09年底开幕的 iSQUARE 拥有占地55,000平方米共分为八层的零售店面、一个占地4,300平方米并引入全港第二个 IMAX 三维屏幕的电影院，以及毗邻一幢楼高31层的餐饮新焦点，身处顶层，能俯瞰其它地方无法媲美的香港美景。

項目起源
项目于2004年开始部署时，凯悦酒店仍然屹立其上。凯悦酒店的前身为总统酒店，自1964年由业主凯联开始经营，而凯联是新加坡锺氏家族拥有和经营的天德集团的子公司。
2004年，香港正慢慢从沙士的低沉阶段恢复过来，酒店入住率徘徊在百分之二十左右。凯联意欲变卖物业，可是当时物业价格低迷，凯悦酒店的叫价难以达到凯联心目中的理想水平。
DTZ 戴德梁行北亚区主席兼行政总裁韦达维说：「锺氏家族于2005年接触我们，委托我们担任发展顾问，找出处理该物业的方法。因为该建筑物正逐渐荒废，他们认为物业必须脱胎换骨，予人焕然一新之感。可能因为沙士一疫令他们觉得纯粹经营酒店的用途十分脆弱，他们想尝试新的物业类型。」
「考虑过不同的土地利用方案后，我们发现该处地段极佳，然而面积不是太大，我们需要集中发展一个领域，一个比酒店更多特色、更富变化的领域。」
發展三關
DTZ 戴德梁行提出零售/娱乐的发展组合，获凯联同意并即获任命为项目经理，接下来就要找一家能把这个构思实践出来的建筑公司。许李严建筑师事务有限公司在国际金融中心二期的贡献，以及关于该项目的出色意见，均令凯联留下深刻印象，凯联遂认为他们是设计建筑物外貌的最佳人选。
许李严的构想是建造一个罩上超时尚玻璃外墙的竖向购物中心，其外型颇像堆积起来高耸入云的礼物盒一样，「iSQUARE」(square 即方格) 的名字亦是由此而来。
凯联认为内部设计需要营造一个更加国际化的购物中心形象，以打造商场设计闻名的贝诺因而获邀上任，处理室内设计和规划事宜。iSQUARE 所面对的挑战是紧绌的楼面面积；为了扩大购物空间，零售店面的发展一定要垂直向上，而不是向横。
韦达维剖析道：「竖向的购物中心无疑要顾客改变其固有概念和习惯，但是这种改变在日本东京已很成熟，在香港，铜锣湾的时代广场和旺角的朗豪坊，以及同样由贝诺设计的观塘APM 也很成功。」
「我们参照各家的优点缺点，并且从中学习，不断改善。我们重视空间、视向的感觉，也注重如何方便人流。」(详见第36-41页贝诺的文章)凯联对于 iSQUARE 的内外设计概念均非常满意。
韦达维续称：「和两家建筑公司合作是非比寻常的，可是，当我们看到贝诺和许李严的提案，我们觉得值得冒这个风险，我们可以得到二加二等于五的协同新火花。」「双方专家都没有我行我素，大家打从开首便合作得天衣无缝。」

韦达维认为，凯联支持 iSQUARE 的项目设计，显示了该公司的勇气和魄力，因为凯联大可兴建一个典型的尖沙咀挤迫买卖场，而且成本更为廉宜。
他说：「我们的客户是相当有远见的。对他们来说，这是一个完全陌生的概念，但他们仍然非常看好，因为他们看到向高空发展的好处，并且看到这样的概念在其它地方也有很成功的营运个案。」
「我们的客户并非香港的传统零售购物中心发展商，但在某程度上，这反而是一个优点，因为他们有新的眼光，也有新的见解。」
工程點滴
韦达维指出，iSQUARE 的建筑过程直截了当，当中遇到的困难不多，最重大的只是 iSQUARE是直接在香港其中一个最繁忙的港铁站上方兴建，并连接了一条长达45米的自动扶手电梯，长度属全亚洲第二。韦达维阐释道：「与港铁站相连的部份最为棘手，不是因为建筑上的困难，而是购物中心的入口与尖沙咀这个极繁忙的港铁站大堂连接，我们要妥善处理人流、安排指示牌，同时要符合消防处的防火规定。工程方面的难度是商场有三层位于地下，旁边就是港铁列车隧道，幸而港铁公司热心帮助我们解决各项问题，他们的热诚实在非常难得。」
韦达维认为，整个设计唯一的美中不足，是 DTZ 戴德梁行原提议多建一层泊车楼层，可是项目位处一片基岩之上，开凿成本不菲，而且可建车位不算太多，成本并不划算，所以最终也放弃了这个构想。韦达维说：「我们还要感谢金门建筑，他们管理工地的效率奇高，在这片面积仅为4万平方米的地方，要把人流、设备和各项材料等安排得井井有条，绝非易事。他们利用了乐道为主要入口，意味着我们不会影响到北京道或弥敦道的交通。」

租戶滿盈
主体建筑大致完成后，DTZ 戴德梁行下一步就是要为 iSQUARE 安排租务的问题。韦达维分析道：「去年这个时候，我们原期望商铺现已全部出租，但因为金融海啸影响了所有的发展，我们已预料到租赁进度或会减慢。」
「可幸的是市场现已复苏不少，租赁过程回复顺利。目前超过七成的商铺已出租，其它的亦在洽谈中，现在虽然已正式开幕，但租赁日益活跃，我们有信心商铺很快便可全部租出。」
然而，纵使有仔细的规划和各方的努力，令 iSQUARE 项目准时完成又不失预算，韦达维也承认只有在项目正式开张后，才可以决定它是否成功。
「购物中心是一个不断变化的生活体验，你必须抓紧潮流并且迅速响应。因此，即使租户组合难免有所转移，但整体来说，我对这个项目还是信心十足的。」韦达维总结道。DTZ 戴德梁行接着担任 iSQUARE 的物业管理公司，引证了韦达维的信心之说。
「这是一个引人入胜的项目，肯定是我在欧洲和亚洲曾参与的超过50个购物中心当中，最有意思的项目之一。」

63 Nathan Road, Tsim Sha Tsui, Hong Kong
香港尖沙咀弥敦道63号